Pubblicato il: 08/06/2018
da: Ing. Rolando Rosa

 

Un Modo Alternativo e Sicuro di Comprare Casa.

In tempi di crisi economica si rimandano gli investimenti più rilevanti, spesso i più importanti per sé e per la propria famiglia: come, ad esempio, la casa.

Se i costi del mercato tradizionale diventano troppo onerosi, esistono modalità alternative che possono offrire condizioni anche più vantaggiose garantendo comunque le tutele necessarie.

Le Aste Immobiliari sono una soluzione sicura, conveniente e accessibile a tutti grazie alle Aste telematiche.

 

Le Aste Giudiziarie

L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta.

Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente. Può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore – talvolta anche molto inferiore – rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge).

L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene espropriato, e ordina (ex art. 586 c.p.c.) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex art. 686 c.p.c.).

Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui all’art. 2645 ter c.c.), il giudice delle esecuzioni non può disporre la loro cancellazione con il decreto di trasferimento e per questo sarà necessario un provvedimento del giudice competente.

Le Caratteristiche delle Aste Giudiziarie

Le aste giudiziarie presentano alcuni elementi essenziali e imprescindibili.

La perizia
Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. La perizia contiene i dati descrittivi dell’immobile, ossia:

– l’identificazione catastale;
– la planimetria;
– le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;
– vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità.

Nella perizia viene altresì specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato). La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato e sui siti internet dedicati dove è pubblicato l’avviso d’asta. La perizia costituisce parte integrante dell’ordinanza di vendita.

L’ordinanza di vendita
Il giudice delle esecuzioni con l’ordinanza di vendita stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, ovvero:

– se essa debba tenersi alla sua presenza ovvero essere delegata a un professionista;
– il prezzo base;
– i termini e le modalità del deposito della cauzione;
– la data ultima per la presentazione delle offerte;
– l’udienza per la gara tra gli offerenti;
– il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del prezzo residuo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata).

Il custode giudiziario
Il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. L’amministrazione del bene pignorato comporta per il custode l’obbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali l’incasso dei canoni di locazione. Al custode giudiziario spetta inoltre promuovere la risoluzione dell’eventuale contratto di locazione in corso. Chiunque sia interessato a partecipare a un’asta immobiliare può rivolgersi al custode giudiziario per esaminare il bene in vendita.

L’avviso di vendita (o avviso d’asta)
L’avviso di vendita, o d’asta, è un documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. L’avviso contiene:

– l’indicazione del bene posto in vendita;
– la data, l’ora e il luogo dell’asta;
– il prezzo base;
– la misura del rilancio minimo;
– il termine di presentazione delle offerte;
– le modalità di vendita;
– il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima.

La pubblicità
È dato obbligatoriamente avviso della vendita all’asta di un immobile mediante:

– un avviso contenente tutti i dati che possono interessare il pubblico, inserito sul portale del Ministero della Giustizia in un’area pubblica denominata “portale delle vendite pubbliche” ;
– la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati;
– una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.

Il portale delle vendite giudiziarie
Sui siti internet dei singoli tribunali, (es.: www.tribunale.milano.it, www.tribunale.roma.it, www.tribunalenapoli.it, www.tribunalepalermo.net) è possibile accedere al portale delle vendite giudiziarie dove sono pubblicizzati gli immobili in asta, ed effettuare la ricerca dei lotti immobiliari impostando vari parametri.

L’asta
L’esperimento d’asta, ossia la realizzazione della vendita all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta ed è necessariamente preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso.

Dopo la riforma del 2015 (introdotta con dl 83/2015 convertito con modifiche in Legge n. 132/2015) le aste immobiliari – indette dal 27 giugno 2015 – si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di “vendita senza incanto” in base alla quale l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa che non sarà considerata efficace se inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita.

Un esempio: se il prezzo stabilito è 100, chi vuole partecipare all’asta dovrà presentare un’offerta pari almeno a 75. Chi presenta un’offerta inferiore, la vedrà dichiarata inefficace. Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti gli offerenti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo.

Al fine di sottolineare la particolare convenienza dell’acquisto in asta, c’è da sapere che con la citata riforma del 2015 la legge ha previsto che, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, il giudice possa dimezzare il prezzo base fissato per il tentativo precedente.

L’incanto nelle aste giudiziarie
Nelle rare ipotesi di vendita con incanto (dal tardo latino “in quantum” ossia “a quanto” riferito al valore dell’offerta) si realizza immediatamente una gara tra i diversi offerenti. La gara termina quando siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, senza che ne segua un’altra maggiore (art. 571 c.p.c.), identificando così l’aggiudicatario provvisorio. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura del rilancio minimo indicato nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto al mantenimento della sua offerta nel momento in cui essa viene superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Come si Partecipa alle Aste Giudiziarie

Le notizie sugli immobili la cui asta di vendita è in corso sono reperibili secondo le modalità specificate sopra, nel paragrafo “pubblicità”.

I documenti visionabili per verificare l’interesse alla partecipazione a una gara d’asta sono:

 l’avviso di vendita, che contiene gli estremi per l’individuazione dell’immobile oggetto della vendita, il suo valore, nonché ogni altra indicazione già contenuta nella perizia e che si ritiene utile pubblicare;
 la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita.

L’immobile oggetto di vendita può essere visionato previo accordo con il custode giudiziario nominato dal giudice delle esecuzioni.

La presentazione dell’offerta nella vendita senza incanto

Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita cui dovrà esser fatto riferimento.

La partecipazione alla gara
Ogni partecipante alla vendita dovrà presentarsi nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita. In caso di presentazione di una sola offerta valida si procederà comunque all’aggiudicazione anche in assenza dell’offerente. Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’avviso di vendita, la stessa è senz’altro accolta. Se il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell’avviso di vendita in misura non superiore ad 1/4, si potrà dare luogo alla vendita quando si ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non siano state depositate istanze di assegnazione ai sensi dell’art. 588 c.p.c.

In presenza di più offerenti, si procederà alla gara tra gli stessi partendo dall’offerta più alta (con rilancio minimo indicato nel bando di vendita). Nel caso in cui un’offerta sia inferiore al prezzo base nei limiti di 1/4, ma comunque efficace, l’offerente parteciperà comunque, se vuole, alla gara partendo dall’offerta più alta.

Se sono state presentate istanze di assegnazione a norma dell’art. 588 c.p.c. (nel termine di dieci giorni prima della data dell’asta) volte a soddisfare direttamente i creditori e il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima è inferiore al valore stabilito nell’ordinanza di vendita, non si darà luogo alla vendita e si procederà all’assegnazione (l’eventuale istanza sarà comunicata al notaio o al professionista incaricato prima dell’asta). Ai fini della individuazione della miglior offerta si terrà conto dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.

Presentata l’offerta, la stessa non potrà essere ritirata e, in caso di gara, se l’offerente non si presenta, l’aggiudicazione avverrà a favore dell’offerta più alta.

L’aggiudicazione
Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo.

Il versamento del prezzo anche con mutuo
L’aggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le modalità indicate nell’avviso di vendita.

I partecipanti all’asta possono richiedere e ottenere mutui ipotecari; in questo caso, nei termini di versamento del saldo del prezzo, dovrà essere perfezionato il contratto di finanziamento previsto dalla legge, cioè un mutuo di scopo per l’acquisto del bene aggiudicato, che preveda il versamento diretto delle somme erogate e sia garantito da ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato.

La stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca di primo grado a favore dell’istituto di credito mutuante avverranno contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.

La Convenzione ABI
È stata definita tra l’Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali una Convenzione per l’erogazione dei mutui agli aggiudicatari, in virtù della quale la stipula dell’atto di mutuo con concessione dell’ipoteca avviene contestualmente al decreto di trasferimento. Il mutuo “convenzionato” facilita la partecipazione alle aste giudiziarie di tutti coloro che non dispongono immediatamente della liquidità necessaria.

L’elenco delle banche aderenti alla convenzione è pubblicato sul sito sito http://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive- Aste-immobiliari.aspx ed è suscettibile di aggiornamento, perché qualsiasi istituto bancario può decidere di aderire alla convenzione.

Gli interessati possono rivolgersi agli istituti bancari preferibilmente prima dell’aggiudicazione. Una volta avvenuta, la banca si metterà in contatto con il notaio scelto dall’aggiudicatario per la stipula del contratto di mutuo; tuttavia, se il professionista delegato alla procedura è un notaio, di norma sarà lui a procedere alla stipula dell’atto, che avverrà contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice delle esecuzioni. Quest’ultimo firmerà il decreto a fronte della consegna di:

– un assegno circolare, intestato al professionista delegato, a saldo del prezzo di trasferimento;
– un secondo assegno circolare – sempre intestato al professionista delegato – a copertura del fondo spese (ovvero imposte e altri oneri).

Se l’importo del mutuo erogato non copre l’intero ammontare del saldo di aggiudicazione, l’aggiudicatario dovrà consegnare al professionista delegato un ulteriore assegno circolare (sempre a lui intestato) per la cifra residua. Il notaio rogante provvederà poi alla trascrizione del decreto di trasferimento e alla contestuale iscrizione dell’ipoteca. L’onorario per la stipula dell’atto di mutuo, non essendo a carico della procedura, verrà corrisposto direttamente dall’aggiudicatario al notaio rogante.

ll decreto di trasferimento
Il decreto di trasferimento è un atto del giudice delle esecuzioni che trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato. Contiene inoltre l’ingiunzione al debitore e al custode di rilasciare l’immobile venduto; costituisce titolo per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo per il rilascio. Riporta la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, e ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie che non si riferiscano ad obblighi assunti volontariamente dall’aggiudicatario.

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Acquistare Casa dallo Stato o da un Ente Pubblico.

Le Aste Immobiliari Dismissive consistono in una procedura con la quale lo Stato o un Ente Pubblico offrono in vendita un bene immobile (terreno, appartamenti, cantine, box, interi edifici, capannoni, altro).

La Pubblica Amministrazione, per dare attuazione alle norme di legge in materia di dismissioni, redige regole di partecipazione alla gara contenute in un disciplinare. I disciplinari sono di solito simili tra loro nei principi generali, ma essendo spesso differenti negli aspetti particolari è comunque opportuno prestarvi attenzione, date le gravi conseguenze derivanti dalla loro inosservanza (ad esempio esclusione dall’asta).

Tutti possono partecipare alle Aste Dismissive. Gli obiettivi per i quali si partecipa possono essere molteplici: acquistare la casa familiare, trovare un locale per la propria professione, fare un investimento o acquisire un immobile di prestigio.

 

Perché Conviene Partecipare ad un’Asta Immobiliare Dismissiva.

Partecipare a queste Aste può convenire per diversi motivi:

• di tipo economico: il prezzo di partenza è di solito inferiore al prezzo di mercato e la possibilità di scelta è molto ampia dato l’elevato numero degli immobili oggetto di dismissione;
• di sicurezza: i beni sono di solito immuni da pesi o ipoteche, data la specificità del proprietario venditore (lo Stato o un ente pubblico);
• di trasparenza: la gara è aperta a tutti gli interessati che concorrono all’acquisto a parità di condizioni, di trattamento e di regole; di norma non sono previste posizioni di privilegio o di trattamento preferenziale. Lo svolgimento delle aste, essendo vincolato al rispetto di una procedura predeterminata di cui tutti i potenziali acquirenti possono preventivamente essere a conoscenza, riduce al minimo la possibilità di fenomeni di corruzione, di inquinamento e di interferenze delinquenziali nelle vendite;
• di chiarezza dell’informazione: le aste sono pubblicizzate su quotidiani e siti web. La documentazione che riguarda gli immobili, preventivamente verificata ed eventualmente completata dal notaio incaricato, è a disposizione degli interessati che possono controllare anticipatamente lo stato di fatto e di diritto di ciò che vanno ad acquisire;
• di semplificazione commerciale: rispetto agli acquisti da soggetti privati, le vendite effettuate a seguito di aste dismissive hanno per legge agevolazioni di carattere urbanistico in quanto, di solito, permettono all’acquirente di presentare delle domande di sanatoria nel caso in cui sussistano delle difformità dell’immobile acquistato rispetto all’originario progetto di costruzione.

 

La Pubblica Amministrazione (Stato o ente pubblico), stabiliti gli immobili che è opportuno dismettere, ne redige l’elenco e quindi effettua la valutazione di ognuno fissando sia il corrispettivo minimo che è disposta ad accettare, sia il prezzo base d’asta. Contemporaneamente sceglie – con l’ausilio dei Consigli Notarili competenti – i notai incaricati di verificare la documentazione delle singole unità immobiliari e di svolgere la procedura d’asta.

 

L’Avviso d’Asta e la Pubblicità.

L’avviso d’asta contiene:

– l’elenco degli immobili da vendere, ciascuno indicato con un numero progressivo;
– le modalità di visione dell’immobile e il suo stato (se libero o occupato);
– le modalità per l’accesso alla documentazione presso la Pubblica Amministrazione o presso un sito indicato dalla stessa;
– le condizioni di vendita (il prezzo base d’asta, gli importi minimi dell’aumento, le modalità di versamento del prezzo, altro);
– la data di ciascun’asta;
– il notaio incaricato;
– le modalità di partecipazione.

L’avviso d’asta viene quindi pubblicizzato tramite:

– quotidiani;
– siti web;
– altre forme di opportuna pubblicità allo scopo di mettere a conoscenza della dismissione il maggior numero possibile di cittadini.

 

Le Fasi dell’Asta

La dismissione del patrimonio pubblico si compone di tre possibili fasi:

• la prima fase, ovvero quella delle offerte segrete;
• la seconda fase, ossia quella delle offerte palesi;
• infine la terza fase, delle offerte residuali.

 

La fase delle offerte segrete

Coloro che sono interessati a partecipare alla fase delle offerte segrete, una volta individuato nell’avviso d’asta l’immobile che intendono acquistare, presentano un’offerta scritta al notaio incaricato, indicando la somma che sono disposti a versare. Tale somma deve, di norma, essere d’importo pari o superiore al prezzo base indicato nell’avviso. L’offerta deve essere accompagnata da una cauzione a garanzia, normalmente pari al 10% del prezzo base d’asta.

L’offerta segreta deve riferirsi a singoli immobili e deve essere consegnata nel luogo, negli orari e nel giorno indicati nell’avviso d’asta al notaio incaricato – anche a mezzo di delegato – in un plico chiuso, indirizzato all’ente venditore e controfirmato dall’offerente. Nel plico devono essere inseriti i documenti richiesti con le modalità di redazione previste da ciascun disciplinare; in particolare, devono essere allegati:

– la domanda di partecipazione sottoscritta dall’offerente;

– la prova dell’avvenuta costituzione della cauzione, di solito consistente in un assegno circolare non trasferibile;

– l’offerta economica – pari o superiore al prezzo base d’asta – inserita in busta chiusa, con l’indicazione dell’immobile cui si riferisce;

– una copia di un valido documento d’identità dell’offerente, da lui sottoscritta;

– se l’offerente è una società, la documentazione comprovante i poteri di firma e i documenti d’identità del rappresentante legale;

– se l’offerta è presentata da un procuratore dell’offerente, la procura notarile.

Normalmente i disciplinari contengono le seguenti regole:

– non possono essere presentate più offerte segrete per lo stesso immobile dalla stessa persona;

– di norma non può essere presentata un’unica offerta complessiva per più immobili;

– possono essere presentate offerte per persone da nominare (con l’obbligo di dichiararne le generalità nei tre giorni successivi all’eventuale aggiudicazione);

– possono essere presentate offerte separate per più immobili.

Il notaio incaricato provvede alla numerazione e alla registrazione dei plichi indicando il giorno e l’ora della ricezione.

L’apertura dei plichi

Nel giorno stabilito nell’avviso d’asta il notaio incaricato, alla presenza degli offerenti, procede quindi all’apertura dei plichi contenenti le offerte segrete, verificando la completezza e la conformità della documentazione alle disposizioni del disciplinare. Conclusa l’operazione di verifica, previa verbalizzazione dell’esclusione delle offerte non conformi alle norme procedurali, il notaio redige la graduatoria delle offerte segrete valide e quindi, secondo quanto stabilito nel disciplinare procede:

– all’aggiudicazione dell’immobile alla persona che ha già presentato l’offerta più elevata, restituendo la cauzione agli offerenti non aggiudicatari;

– allo svolgimento della seconda fase delle offerte palesi qualora:

•  vi siano più offerte e il disciplinare non preveda l’aggiudicazione alla più alta, ma la competizione tra tutte quelle presentate o tra le più alte (ad esempio le prime cinque);
•  il disciplinare preveda l’aggiudicazione all’offerta più alta, ma siano state presentate offerte più alte dello stesso importo.

 

La fase delle offerte palesi

Gli ammessi a questa fase, se intendono partecipare, presentano innanzi allo stesso notaio della prima fase offerte in aumento rispetto all’offerta segreta più elevata, con rialzi minimi e nei tempi fissati nell’avviso d’asta. Decorso inutilmente il termine per un ulteriore aumento, l’aggiudicazione sarà verbalizzata dal notaio a favore del soggetto che presenta l’ultima offerta palese più alta.

La fase delle offerte residuali
In caso di mancanza di valide offerte segrete, si procede alla fase delle offerte residuali che si caratterizza per la presentazione di offerte d’acquisto con relative cauzioni, per un numero massimo – prestabilito dall’offerente – di immobili inseriti nel medesimo avviso d’asta, per un importo pari o ridotto rispetto al prezzo base d’asta a seconda di quanto stabilito nel disciplinare.

Gli interessati, nello stesso periodo di presentazione delle offerte segrete, consegnano al notaio incaricato, nel luogo, negli orari e nel giorno indicati nell’avviso d’asta, un plico contenente la documentazione richiesta. In particolare nel plico devono essere inseriti:

– i documenti d’identità e la giustificazione dei poteri di rappresentanza come per le offerte segrete;
– la domanda di partecipazione all’asta residuale;
– la prova dell’avvenuta costituzione della cauzione;
– la lista degli immobili per i quali si intende partecipare all’asta, inserita in una busta sigillata e, di solito, controfirmata dall’offerente.

Il tutto secondo le modalità di redazione e di intestazione fissate nel disciplinare.

L’apertura dei plichi

Nel giorno e nell’ora fissati dall’avviso d’asta, dopo l’apertura dei plichi e dopo aver ricevuto la comunicazione dell’esito delle offerte segrete e palesi da parte del notaio che ne ha curato nello stesso giorno lo svolgimento, il notaio incaricato delle offerte residuali provvede ad aprire le buste contenenti le liste degli immobili che sono stati, nello stesso giorno, oggetto dell’asta.

Dal confronto fra gli esiti delle offerte segrete e palesi con le liste degli immobili compilati dagli offerenti, il notaio dà atto inoltre:

– della mancata aggiudicazione di quei lotti per i quali non è stata presentata alcuna offerta, né segreta né residuale;
– dell’aggiudicazione di ciascun lotto in cui risulti un’unica valida offerta residuale attraverso un apposito verbale;
– dello svolgimento di una gara con offerte in aumento qualora lo preveda il disciplinare – come nella fase delle offerte palesi – tra i soggetti che hanno presentato un’offerta residuale per lo stesso immobile e quindi dell’aggiudicazione all’offerta più elevata e procede a redigere un verbale.

 

La Compravendita

Con l’aggiudicazione, in qualunque fase essa si verifichi – delle offerte segrete, palesi o residuali – l’aggiudicatario assume l’obbligo di versare il prezzo offerto secondo le modalità del disciplinare e quindi di stipulare, nei termini fissati nel medesimo disciplinare, l’atto notarile di compravendita dell’immobile.

Il prezzo di aggiudicazione può essere versato al venditore mediante bonifico bancario sul conto da esso indicato preventivamente, oppure al momento del contratto di compravendita con la consegna, da parte dell’acquirente, di assegni circolari non trasferibili, di ammontare pari al saldo dell’importo di aggiudicazione, con imputazione di quanto già versato a titolo di cauzione. In ogni caso per il saldo di aggiudicazione si può ricorrere a un mutuo bancario.

L’atto di trasferimento è stipulato di norma dal notaio che ha curato le singole aste al quale l’aggiudicatario versa le imposte e le spese.

 

Aste Telematiche Notarili.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha realizzato, in collaborazione con la società Notartel S.p.a., un sistema informatico denominato RAN (Rete Aste Notarili) in grado di gestire l’asta telematica con le maggiori garanzie in termini di sicurezza.

Le Aste Telematiche Notarili si tengono presso il notaio “banditore” e i notai “periferici” indicati nel bando d’asta e presenti su tutto il territorio nazionale.

Nell’asta telematica il notaio svolge una funzione di pubblico ufficiale e intermediario qualificato che da un lato è in grado di rendere comprensibili le nozioni tecnico-giuridiche al partecipante all’asta, verificandone la volontà, e dall’altro è in grado di identificare in maniera certa il partecipante sia prima che durante la fase dell’incanto, evitando pericoli di turbativa d’asta ed eseguendo anche i controlli previsti dalla normativa in materia di antiriciclaggio.

Il sistema permette al partecipante di non doversi munire di propri sistemi di autenticazione ed è quindi immediatamente fruibile dalla generalità degli utenti.

Come nel caso delle aste tradizionali, ad eccezione del debitore (solo per le aste giudiziarie) può partecipare all’asta telematica qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), che voglia aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta mediante l’offerta di una somma di denaro, preferendo per essa la forma telematica.

La procedura telematica è sicura perché si mantengono inalterate le garanzie di:
– responsabilità del notaio;
– consapevolezza del partecipante;
– identificazione degli offerenti;
– verifica della validità delle offerte;
– commerciabilità dei beni;
– controllo della documentazione di corredo;
– trasparenza delle procedure;
– esecuzione dei controlli in materia di antiriciclaggio e di antiterrorismo.

L’asta notarile telematica offre inoltre garanzie tali da escludere:
– la perdita della cauzione a causa della clonazione delle password di accreditamento da parte di terzi;
– la turbativa d’asta con false offerte;
– l’interposizione fittizia di soggetti che non vogliono apparire o non possono partecipare all’asta.

Infine, rispetto all’asta tradizionale, l’asta telematica presenta altri indubbi vantaggi per chi partecipa, il quale:
– non deve territorialmente spostarsi per presentare l’offerta;
– non subisce la pressione psicologica dovuta alla presenza fisica di altri partecipanti alla fase dell’incanto.

 

I Soggetti delle Aste Telematiche Notarili

I soggetti delle aste immobiliari telematiche sono:

• l’offerente: colui che partecipa all’asta con un’offerta;
• l’intermediario: il notaio – banditore e periferico – in grado di effettuare un’autenticazione “forte” sul sistema informatico che gestisce l’asta, e che garantisce l’identità di uno o più offerenti nonché la validità delle offerte;
• Il sistema informatico qualificato per la gestione delle aste (gestore centrale, RAN): Un’applicazione informatica operante su server connessi in rete intranet, dotati di un sistema di controllo degli accessi e autenticazione “forte”, gestito da un “provider” qualificato in grado di garantire:
  – il tracciamento di tutte le transazioni effettuate;
  – la loro marcatura temporale, la loro riservatezza e sicurezza mediante sessioni di collegamento sicure e criptate;
  – il trattamento equo di tutte le sessioni coinvolte e tempi di risposta entro limiti certi;
  – la capacità di operare con moneta elettronica gestita dal sistema interbancario o da altri circuiti bancari ufficiali nazionali e/o internazionali (solo per le aste giudiziarie).

La rete intranet in materia di aste telematiche collega con modalità sicure tutti i notai italiani abilitati alla RAN, distribuiti sul territorio nazionale. Il sistema controlla gli accessi di coloro che si autenticano, verificandone i ruoli; conserva i documenti elettronici, ne garantisce l’esibizione e il mantenimento della validità giuridica nel tempo.

Nell’asta immobiliare telematica le offerte in busta chiusa possono essere convertite in formato digitale e rese segrete tramite l’applicazione della doppia chiave di cifratura che ne garantisce l’inviolabilità; in tal modo viene garantita la coesistenza delle classiche offerte cartacee con le offerte digitali cifrate. In alternativa è possibile il deposito di un’offerta digitale, che consiste nella presentazione di un file pdf dotato della firma digitale dell’offerente, purché dotata dei requisiti previsti dalla legge.

 

Come si Svolgono le Aste Telematiche

Il sistema di aste telematiche garantisce sessioni d’asta sicure e riservate ed è realizzato in modo da poter essere utilizzato da chiunque, anche da chi non ha una particolare dimestichezza con l’informatica.

Il notaio banditore indicato nel bando d’asta e i notai periferici abilitati alla RAN, presso i quali si recano fisicamente i partecipanti all’asta, hanno il compito di identificare gli offerenti, registrare le offerte nella piattaforma RAN e in sede d’asta, verificare la validità delle offerte e delle cauzioni, nonché trasmettere le offerte a rilancio.

Il giorno della gara, il notaio banditore apre le buste contenenti le offerte cartacee alla presenza dei partecipanti che le hanno presentate e scarica dal sistema elettronico le offerte digitali; quindi dà inizio alla eventuale gara di incanto, alla quale possono partecipare sia gli offerenti che fisicamente si trovano negli studi dei notai periferici, sia gli offerenti presenti nello studio del notaio banditore.

Nello specifico, sono previste le seguenti fasi:

• Fase della costituzione del lotto immobiliare e pubblicazione dell’asta sulla RAN: Il notaio banditore inserisce i dati relativi all’immobile messo all’asta e i documenti pertinenti; viene così creato il lotto d’asta, con la possibilità di inserire la documentazione che ne certifica lo stato, nonché di accesso alla medesima da parte degli interessati.
• Fase delle offerte segrete: L’offerente versa la cauzione nelle modalità previste dall’avviso d’asta; si reca da un qualsiasi notaio sul territorio nazionale abilitato alla RAN, che verifica la costituzione della cauzione e lo assiste nella predisposizione dell’offerta digitale, che viene resa segreta mediante certificato digitale (la cosiddetta offerta cifrata). In alternativa, l’offerente può depositare un’offerta in formato cartaceo digitalizzato consegnando, oltre al plico cartaceo, un file pdf contenente la scansione di tutto il plico del cartaceo e il notaio provvederà a registrare nel sistema tale offerta analogamente a quanto avviene per l’offerta digitale. Una volta che è stata depositata, l’offerta non può essere ritirata e decade solo se la vendita si conclude con l’aggiudicazione a favore di un altro offerente. Il notaio periferico trasmette al sistema informatico l’offerta digitale cifrata. Il gestore centrale, nel giorno e nell’ora stabiliti dal bando d’asta per la gara, rimosso il primo livello di segretezza (prima cifratura), mette a disposizione del notaio banditore l’offerta munita solo della seconda cifratura, in modo che il notaio banditore attraverso la sua chiave privata possa provvedere a decifrare il contenuto dell’offerta. Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si apre una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo. Il notaio banditore apre la seduta d’asta, procede all’apertura delle buste e dei file contenenti le offerte, registra le offerte nel sistema e, in caso di asta senza incanto, dichiara aggiudicato il lotto al migliore offerente, oppure dà inizio alla fase dell’incanto.
• Fase dell’incanto o gara tra offerenti: Il notaio banditore e i notai periferici identificano gli offerenti e verificano il versamento della cauzione. Il notaio banditore apre la seduta d’asta, consentendo ai notai periferici di collegarsi al sistema. Il sistema gestisce in tempo reale tutte le offerte di rilancio provenienti dai notai (periferici e banditore), creando in automatico la graduatoria delle offerte. Il notaio banditore aggiudica il lotto immobiliare al migliore offerente, e redige il verbale d’asta. Tutta la documentazione relativa all’asta viene trasmessa al sistema di “conservazione a norma” del Notariato, che ne garantisce il mantenimento e l’esibizione in un momento successivo.
• Il trasferimento dell’immobile: L’aggiudicatario diventa titolare del bene oggetto dell’asta con l’emissione del provvedimento da parte del giudice (aste giudiziarie) o con la stipula dell’atto di compravendita (aste dismissive). In questo caso l’atto, di norma, viene stipulato dal notaio banditore o periferico secondo la sede del notaio presso il quale è stata presentata l’offerta.

A questo punto non vi rimane altro che collegarvi al sito “Avvisi Notarili” e cercare l’immobile di vostro interesse.

Avvisi Notarili è la nuova infrastruttura informatica che supporta la Rete Aste Notarili RAN nella pubblicità delle attività necessarie per le aste telematiche e per quelle tradizionali.

 

Come Trovare sul Web gli Immobili messi all’Asta.

Dal mese di Aprile di quest’anno è operativo il “Portale delle Vendite Pubbliche”, sito web istituito dalla legge 132/2015 e gestito dal Ministero della Giustizia. Il Portale è una “Vetrina” unica per i beni, mobili e immobile, oggetto di tutte le procedure fallimentari ed esecutive. Questo nuovo strumento, a disposizione di chiunque, dovrebbe garantire massima trasparenza e maggior efficienza nei meccanismi di vendita. Si potrà consultare il sito alla ricerca dell’immobile di proprio interesse,  trovando tutti i documenti e le informazioni sulla procedura da seguire per aggiudicarselo. L’intero iter è telematico, consentendo di fare offerte non solo dall’Italia ma anche dall’estero.

“Portale delle Vendite Pubbliche”